Come scegliere il mutuo per comprare casa: la guida

Come scegliere il mutuo senza farsi guidare solo dal tasso?

Il mutuo ipotecario è un prestito a medio-lungo termine, di solito da 5 a 30 anni, con un’ipoteca sulla casa a tutela della banca. È quasi sempre l’impegno economico più lungo della vita di una famiglia: dura più dell’auto, spesso più dell’arredamento, a volte più del lavoro che hai oggi.

Per questo il tasso pubblicizzato è solo uno degli elementi. La scelta segue un ordine preciso, lo stesso suggerito dalla guida della Banca d’Italia sul mutuo:

1. quanto puoi pagare ogni mese senza mettere in difficoltà il bilancio di casa;
2. quanto chiedere alla banca, in base al valore della casa e ai tuoi risparmi;
3. tasso, durata e metodo di ammortamento;
4. il confronto tra le offerte, sul costo complessivo e non solo sulla rata;
5. la firma, dopo aver usato il tempo di riflessione che la legge ti dà.

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Quale rata del mutuo ti puoi permettere?

La domanda giusta non è “quanto mi presta la banca?”, ma “quanto posso restituire ogni mese, anche se qualcosa va storto?”.

Prima di chiedere il mutuo, stima il tuo reddito disponibile: quello che entra ogni mese in famiglia, al netto delle spese fisse a cui non puoi rinunciare (altri prestiti, assegni, spese obbligate). La Banca d’Italia indica come ragionevole che la rata del mutuo non superi un terzo del reddito disponibile, per far fronte alle spese correnti, agli imprevisti e a possibili cali di reddito dovuti, per esempio, a malattia o perdita del lavoro.

Un esempio: con 3.000 € netti al mese e nessun altro finanziamento, la rata prudente arriva a circa 1.000 €. Se hai già una rata dell’auto da 250 €, il reddito disponibile scende a 2.750 € e la rata del mutuo dovrebbe restare entro i 915 € circa.

Due attenzioni in più:

• ragiona in prospettiva: un figlio in arrivo, un contratto a termine, la casa da arredare cambiano il margine;
• non svuotare il conto per l’anticipo: dopo il rogito arrivano le spese di trasloco, arredo e i primi piccoli lavori.

Quanto mutuo puoi chiedere rispetto al prezzo della casa?

In generale la banca concede un importo che non supera l’80% del valore dell’immobile, stabilito con una perizia fatta da un tecnico indipendente, e solo dopo aver valutato il tuo merito creditizio. A volte si va oltre l’80%, ma in quei casi la banca chiede maggiori garanzie e spesso applica condizioni meno favorevoli.

Attenzione a due dettagli che sorprendono molti acquirenti:

• l’80% si calcola sul valore di perizia, che può essere più basso del prezzo che hai concordato;
• oltre all’anticipo servono i soldi per le spese di acquisto: notaio, imposte sull’atto, eventuale agenzia. Non si finanziano con il mutuo.

La perizia della banca, inoltre, serve a stimare il valore della garanzia: non verifica al posto tuo che la casa sia in regola dal punto di vista edilizio e catastale. Una difformità scoperta tardi può bloccare il mutuo o il rogito. Per questo conviene controllare i documenti prima della proposta: trovi l’elenco nella guida sui documenti da chiedere prima del compromesso e le verifiche sull’immobile in cosa controllare prima di comprare casa.

Mutuo prima casa: quali vantaggi ci sono?

Se il mutuo è concesso da una banca, si paga un’imposta sostitutiva pari al 2% dell’importo, che scende allo 0,25% per l’acquisto della prima casa. La trattiene la banca al momento dell’erogazione: la somma che ricevi è quindi un po’ più bassa di quella concessa. Su un mutuo di 200.000 € la differenza è notevole: 500 € invece di 4.000 €.

Gli interessi pagati per un mutuo ipotecario per comprare, costruire o ristrutturare l’abitazione principale sono inoltre detraibili dall’Irpef, con importo e condizioni fissati dalla legge. Verifica quelli in vigore sul sito dell’Agenzia delle Entrate o con il tuo CAF prima di contarci nel bilancio familiare.

Fisso, variabile o misto: come scegliere il tasso?

Il tasso del mutuo è dato da un parametro di mercato più uno spread, la maggiorazione della banca. Per il fisso il parametro di riferimento è di solito l’Eurirs (IRS); per il variabile l’Euribor oppure il tasso ufficiale della Banca centrale europea.

Il variabile di solito parte più basso, ma il rischio è l’aumento delle rate, che pesa di più sui mutui lunghi. Ne parliamo nel dettaglio nell’approfondimento su mutuo a tasso fisso o variabile, con il calcolo dell’“Euribor di pareggio”.

Un’attenzione in più: alcune offerte propongono un tasso di ingresso particolarmente basso per i primi mesi, seguito da un tasso a regime più alto. La differenza può essere consistente: confronta sempre il tasso che pagherai per la maggior parte della durata.

Quale durata conviene per la rata del mutuo?

A parità di importo e tasso, più la durata è breve, più la rata è alta ma gli interessi totali scendono; più è lunga, più la rata si abbassa ma gli interessi crescono.

L’esempio della Banca d’Italia, per un mutuo di 150.000 € a tasso fisso del 2,1%:

Raddoppiare la durata abbassa la rata di circa il 40% ma più che raddoppia gli interessi. La durata giusta è la più breve che ti lascia una rata sostenibile con un margine di sicurezza. In Mutuo Giusto la scheda “Quanto costa ogni anno in più” mette a confronto 10, 15, 20, 25 e 30 anni con i tuoi dati.

Come funziona il piano di ammortamento?

Il piano di ammortamento è il programma di restituzione del debito: fissa l’importo erogato, le singole rate, la periodicità e la data dell’ultima rata. Ogni rata è fatta di una quota capitale (il prestito che restituisci) e di una quota interessi (calcolata sul debito che resta).

In Italia il metodo più diffuso è quello alla francese: la rata è costante, all’inizio fatta soprattutto di interessi, poi sempre più di capitale. Con l’ammortamento all’italiana la quota capitale è costante e la rata scende nel tempo: le prime rate sono più alte, ma gli interessi complessivi sono minori. Il confronto completo, con i numeri, è nell’approfondimento sull’ammortamento del mutuo, francese o italiano.

Quali sono i costi del mutuo oltre agli interessi?

Gli interessi sono la voce più grande, ma non l’unica. Tutte le spese sono indicate nel Foglio informativo che ogni banca mette a disposizione in filiale e sul proprio sito:

• istruttoria: il costo per esaminare la pratica, fisso o in percentuale dell’importo;
• perizia sull’immobile da ipotecare;
• notaio per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca;
• assicurazioni: sui danni all’immobile e, a volte, sui rischi legati alla vita del cliente;
• spese di incasso della rata e commissioni di gestione della pratica;
• imposte, come l’imposta sostitutiva vista sopra.

Sulle polizze vale una regola utile: se la banca chiede un’assicurazione sulla vita, deve accettare senza cambiare le condizioni del mutuo la polizza che trovi da solo sul mercato, purché offra una protezione equivalente. Quella proposta dalla banca può costare di più: chiedi sempre un secondo preventivo.

Come confrontare le offerte di mutuo con il TAEG e il PIES?

Il numero da confrontare è il TAEG, il tasso annuo effettivo globale. Riassume il costo totale del mutuo su base annua: oltre al tasso di interesse comprende istruttoria, incasso della rata, imposte, perizia e i servizi accessori necessari per ottenere il mutuo, come una polizza obbligatoria. Non comprende le spese notarili né le penali per inadempimento. Se il tasso è variabile o misto, il TAEG è solo un esempio, perché i tassi cambieranno.

Il documento su cui confrontare le offerte è il PIES, il Prospetto informativo europeo standardizzato. La banca te lo consegna gratuitamente, con le condizioni personalizzate sulla tua situazione, prima che tu sia vincolato da un contratto o da un’offerta. Chiedilo ad almeno tre banche e confronta:

Prima della firma hai diritto a un periodo di riflessione di almeno 7 giorni dalla ricezione dell’offerta vincolante: in quei giorni l’offerta resta ferma per la banca e puoi accettarla in qualsiasi momento. Usali per confrontare con calma.

Controlla infine che il tasso non superi la soglia dell’usura, calcolata dal TEGM (tasso effettivo globale medio) e pubblicata sul sito della Banca d’Italia.

Cosa puoi fare dopo la firma se le condizioni non ti convengono più?

Il mutuo non è una scelta irreversibile. Il Testo unico bancario ti dà due strumenti importanti:

• estinzione anticipata (art. 120-ter): per i mutui stipulati per comprare o ristrutturare l’abitazione puoi restituire in anticipo tutto o una parte del debito senza penali né oneri. In Mutuo Giusto puoi simulare quanto risparmi versando una somma dopo qualche anno;
• portabilità o surroga (art. 120-quater): puoi trasferire il mutuo a un’altra banca mantenendo l’ipoteca originaria, senza costi né per chiudere il vecchio contratto né per aprire il nuovo.

Puoi anche chiedere alla tua banca di rinegoziare il tasso o la durata. Se un giorno la rata diventa troppo pesante, parlane subito con la banca: le soluzioni possibili vanno dall’allungamento della durata alla sospensione temporanea delle rate.

Quando serve un tecnico prima di chiedere il mutuo?

La banca presta denaro su una casa che fa da garanzia: se la casa ha difformità edilizie o catastali, la perizia può bloccarsi, il notaio può fermare il rogito e i tempi saltano, a volte insieme alla caparra. Conviene scoprirlo prima della proposta d’acquisto, non dopo la delibera del mutuo.

Se hai già i documenti della casa che vuoi comprare, il primo orientamento sui documenti di La Casa Giusta serve proprio a questo: ci mandi quello che ti ha dato l’agenzia e un tecnico ti dice cosa manca e cosa conviene verificare prima di firmare. Per le differenze tra catasto e Comune c’è la guida su difformità catastali e urbanistiche.