Ammortamento del mutuo: francese o italiano?

Cos’è l’ammortamento del mutuo?

L’ammortamento è il modo in cui restituisci il prestito, rata dopo rata. Il piano di ammortamento lo mette per iscritto: l’importo erogato, l’ammontare di ogni rata, la periodicità (mensile, trimestrale, semestrale), la data entro cui il debito va pagato e il debito residuo dopo ogni pagamento.

Ogni rata è fatta di due parti:

• la quota capitale, cioè la parte del prestito che restituisci;
• la quota interessi, cioè il compenso della banca, calcolato sul debito che ti resta.

Siccome gli interessi si calcolano sul debito residuo, più in fretta restituisci capitale, meno interessi paghi. È tutta qui la differenza tra i metodi: come si distribuisce il capitale lungo gli anni.

Come funziona l’ammortamento alla francese?

È il metodo più diffuso in Italia. La rata è costante (con il tasso fisso), ma dentro cambia composizione: all’inizio si pagano soprattutto interessi, poi, man mano che il debito scende, la quota interessi diminuisce e la quota capitale aumenta.

Con l’esempio della Banca d’Italia, 150.000 € a tasso fisso del 2,1% per 20 anni, la rata è di 766 € al mese. Ecco come si divide (calcolo con rate mensili):

Il vantaggio è la prevedibilità: la rata non cambia e il bilancio familiare si pianifica facilmente. Lo svantaggio è che nei primi anni il debito scende lentamente: dopo dieci anni su venti hai restituito meno della metà del capitale.

Come funziona l’ammortamento all’italiana?

Con l’ammortamento all’italiana la quota capitale è sempre la stessa: il debito viene diviso in parti uguali, una per rata. Gli interessi, calcolati sul debito che scende, diminuiscono a ogni rata, e così la rata diminuisce nel tempo.

Con lo stesso esempio, 150.000 € al 2,1% per 20 anni, la quota capitale è di 625 € al mese. La prima rata è di 888 €, l’ultima di 626 €.

Il vantaggio è che restituisci capitale più in fretta e quindi paghi meno interessi. Lo svantaggio sono le prime rate più alte, proprio negli anni in cui di solito si sostengono anche le spese della casa nuova.

Ammortamento del mutuo: francese o italiano, quale costa meno?

Mettiamo i due metodi fianco a fianco, sempre con 150.000 € al 2,1% fisso per 20 anni:

L’italiano costa meno, ma il motivo non è un tasso più basso: semplicemente restituisci prima il capitale. Lo stesso risparmio, o quasi, lo puoi ottenere con un mutuo alla francese facendo un’estinzione parziale appena hai dei risparmi: per i mutui sulla casa è senza penali.

In pratica:

• francese se vuoi una rata stabile e i primi anni sono già impegnativi;
• italiano se reggi bene la rata più alta all’inizio e vuoi spendere meno interessi;
• in entrambi i casi la sostenibilità va verificata sulla rata più alta: con l’italiano è la prima.

Esistono altri metodi di ammortamento?

Sì, ma per i mutui casa in Italia sono rari:

• ammortamento alla tedesca: gli interessi si pagano in anticipo, all’inizio di ogni periodo, compresa una quota alla firma; la rata è costante come nel francese;
• ammortamento all’americana: durante il mutuo si pagano solo interessi e il capitale si restituisce tutto insieme alla scadenza. Richiede di accantonare da soli l’intera somma: per la casa è una scelta molto rischiosa.

Esistono poi formule con rata costante e durata variabile, in cui con il tasso variabile cambia il numero delle rate invece dell’importo: se le incontri, chiedi alla banca qual è la durata massima prevista dal contratto.

Come si legge il piano di ammortamento prima di firmare?

Per i mutui a tasso fisso una tabella di ammortamento di esempio è inclusa nel PIES, il prospetto che la banca ti consegna prima della firma. Controlla:

1. numero e periodicità delle rate: 240 rate mensili non sono la stessa cosa di 40 semestrali;
2. la colonna del debito residuo: ti dice quanto dovresti restituire se un giorno volessi chiudere il mutuo o spostarlo in un’altra banca;
3. la quota interessi anno per anno: è quella che conta per la detrazione Irpef, che cambia di anno in anno;
4. eventuali periodi di preammortamento, in cui si pagano solo interessi.

Per vedere il piano con i tuoi numeri, rata per rata, usa Mutuo Giusto: confronta i quattro metodi sullo stesso mutuo, mostra quando la quota capitale supera la quota interessi, simula un’estinzione anticipata e ti fa scaricare il piano per Excel. Per il quadro completo della scelta, dal tasso al TAEG, c’è la guida su come scegliere il mutuo; per il tasso, l’approfondimento su mutuo a tasso fisso o variabile.

Quando serve un tecnico per il mutuo?

Il metodo di ammortamento si sceglie con la banca; la casa, invece, va verificata prima. Se l’immobile ha difformità edilizie o catastali, la perizia della banca o il notaio possono fermare tutto tra compromesso e rogito.

Con il primo orientamento sui documenti di La Casa Giusta ci mandi i documenti che ti ha dato l’agenzia e un tecnico ti dice cosa manca e cosa conviene approfondire prima della proposta d’acquisto. L’elenco completo è nella guida sui documenti da chiedere prima del compromesso.