Mutuo a tasso fisso o variabile: quale scegliere

Che differenza c’è tra tasso fisso o variabile?

Nel mutuo a tasso fisso il tasso di interesse resta quello del contratto per tutta la durata: sai fin dal primo giorno quanto pagherai a ogni rata e quanto ti costerà il mutuo in totale. Lo svantaggio è che non approfitti di un eventuale calo dei tassi di mercato e che, a fronte della certezza, la banca applica spesso condizioni più onerose.

Nel mutuo a tasso variabile il tasso cambia a scadenze prestabilite perché segue un parametro di riferimento dei mercati. A parità di durata, all’inizio i tassi variabili sono più bassi di quelli fissi, ma possono aumentare nel tempo e far salire la rata anche in misura consistente.

La Banca d’Italia riassume così: il fisso è consigliato a chi teme che i tassi crescano e vuole essere certo degli importi fin dalla firma; il variabile a chi vuole un tasso in linea con il mercato e comunque può sostenere eventuali aumenti della rata.

Come si forma il tasso: Euribor, IRS e spread?

Il tasso che paghi, il TAN, è la somma di due pezzi:

• un parametro di mercato: per il fisso di solito l’Eurirs (o IRS), un tasso interbancario europeo legato alla durata; per il variabile l’Euribor, il tasso a cui le banche europee si prestano denaro, oppure il tasso ufficiale della Banca centrale europea;
• lo spread, la maggiorazione che aggiunge la banca.

Lo spread è scritto nel contratto e non cambia. Nel variabile, quindi, quello che si muove è solo il parametro: se l’Euribor sale di un punto, il tuo tasso sale di un punto. Il parametro lo decide il mercato; lo spread lo decide la banca, ed è la voce su cui ha senso trattare.

Quanto può salire la rata con il tasso variabile?

Il modo più onesto per scegliere è fare uno stress test: calcolare la rata con il tasso di oggi e con un tasso più alto di uno, due, tre punti. Prendiamo l’esempio della Banca d’Italia, un mutuo di 150.000 € per 20 anni, e vediamo come cambia la rata al variare del tasso (calcolo con ammortamento alla francese e rate mensili):

Nella realtà il variabile non cambia tutto subito: se dopo cinque anni il tasso passasse dal 2,1% al 4,1%, la rata sul debito che resta (circa 118.000 €) salirebbe a circa 880 € per i 15 anni restanti. È comunque oltre 110 € al mese in più, per molti anni.

La domanda da farti è semplice: se la rata salisse così, rientrerebbe ancora in un terzo del tuo reddito disponibile? Se la risposta è no, il variabile è un rischio che non ti conviene correre. Ricorda anche che l’effetto di un rialzo è più forte sui mutui più lunghi.

Quando conviene il variabile e quando il fisso?

Un criterio pratico è l’Euribor di pareggio: il tasso fisso meno lo spread del variabile. Se il fisso è al 3,1% e il variabile è Euribor + 0,9%, il pareggio è al 2,2%. Il variabile costa meno del fisso finché l’Euribor medio dei prossimi anni resta sotto quel valore.

Nessuno conosce l’andamento futuro dei tassi: ogni scenario è un’ipotesi, non una previsione. Lo strumento Mutuo Giusto calcola l’Euribor di pareggio con i tuoi numeri e mostra la rata in cinque scenari, dal tasso stabile al rialzo forte, con lo stress test rispetto al tuo reddito.

Cosa sono il tasso misto, il doppio tasso e il cap?

Tra fisso e variabile ci sono soluzioni intermedie:

• tasso misto: il tasso può passare da fisso a variabile, o viceversa, a scadenze fisse o a condizioni indicate nel contratto. Per esempio, fisso per i primi anni e poi variabile. Vantaggi e svantaggi sono, a periodi alterni, quelli dell’uno e dell’altro;
• doppio tasso: il mutuo è diviso in due parti, una a tasso fisso e una a tasso variabile, per equilibrare vantaggi e svantaggi;
• variabile con cap: un tasso variabile con un tetto massimo che non può superare. Protegge dai rialzi forti, ma di norma lo si paga con uno spread più alto.

Con il tasso misto leggi bene quando cambia il tasso, come si calcola dopo il cambio e se puoi scegliere tu a ogni scadenza.

Come evitare le trappole nelle offerte?

Tre controlli prima di scegliere:

1. Tasso di ingresso o a regime? Alcune offerte hanno un tasso molto basso solo per i primi mesi. Conta il tasso che pagherai per il resto della durata.
2. Quale Euribor? Il variabile può seguire l’Euribor a 1, 3 o 6 mesi: cambia la frequenza con cui la rata si aggiorna.
3. Il TAEG, non solo il TAN. Due offerte con lo stesso tasso possono costare in modo diverso per istruttoria, perizia, polizze e incasso della rata. Per il variabile il TAEG è un esempio, ma serve comunque a confrontare offerte dello stesso tipo.

Il confronto completo delle voci del PIES e degli altri costi è nella guida su come scegliere il mutuo. E ricorda che la scelta non è definitiva: con la portabilità puoi spostare il mutuo in un’altra banca, senza costi, se in futuro trovi condizioni migliori.

Quando serve un tecnico prima di scegliere il mutuo?

Fisso o variabile, la banca concede il mutuo su una casa che deve poter fare da garanzia. Se l’immobile ha difformità edilizie o catastali, la pratica può fermarsi proprio quando i tempi stringono, tra compromesso e rogito.

Prima di firmare la proposta d’acquisto conviene far guardare i documenti della casa: con il primo orientamento sui documenti di La Casa Giusta un tecnico ti dice cosa manca e cosa verificare. Per capire come si divide ogni rata tra capitale e interessi, leggi anche l’approfondimento sull’ammortamento del mutuo, francese o italiano.