Difformità catastali e urbanistiche: qual è la differenza

Perché catasto e titoli edilizi sono due archivi diversi?

Quando compri casa, i dati dell’immobile stanno in due posti diversi.

• Il catasto, gestito dall’Agenzia delle Entrate. Serve a fini fiscali: descrive l’immobile per calcolarne la rendita, cioè il valore su cui si pagano le imposte.
• L’archivio edilizio del Comune. Contiene i titoli edilizi: licenze, concessioni, permessi di costruire, SCIA, CILA, sanatorie. Sono gli atti che autorizzano cosa si può costruire o modificare.

I due archivi non sempre coincidono. Capita spesso che uno sia stato aggiornato e l’altro no.

Cos’è una difformità catastale?

È una differenza tra la casa reale e quanto risulta al catasto: la planimetria non mostra un tramezzo, una stanza ha un’altra destinazione, i dati non corrispondono.

Una difformità catastale può nascere da un semplice errore di disegno o da lavori mai dichiarati al catasto. Di per sé riguarda i dati fiscali. Ma può essere il sintomo di lavori fatti senza pratica edilizia: per questo va capita, non solo corretta.

Cos’è una difformità urbanistica o edilizia?

È una differenza tra la casa reale e quanto autorizzato dai titoli edilizi. Il Testo unico dell’edilizia (DPR 380/2001, art. 9-bis, comma 1-bis) lega la regolarità dell’immobile al suo stato legittimo: quello che risulta dal titolo con cui è stato costruito o legittimato, o dal titolo dell’ultimo intervento sull’intero immobile, integrato con quelli successivi.

Se in casa c’è qualcosa che nessun titolo ha autorizzato, siamo davanti a una difformità edilizia. A volte è minima, a volte no. La gravità e le possibili soluzioni dipendono dal tipo di opera, dall’epoca e dalle regole locali.

Non tutte le differenze sono difformità: la legge ammette alcuni scostamenti, le tolleranze costruttive (art. 34-bis), che spieghiamo nella guida dedicata alle tolleranze costruttive.

Quali combinazioni tra difformità catastali e urbanistiche sono possibili?

Il caso più insidioso è il terzo: la planimetria sembra in ordine, ma le opere non sono mai state autorizzate. Chi guarda solo il catasto non se ne accorge.

Cosa è cambiato per le difformità con il Salva-casa?

Il DL 69/2024, detto “Salva-casa”, ha modificato diversi articoli del Testo unico dell’edilizia. Tra i cambiamenti che interessano chi compra:

• la definizione di stato legittimo (art. 9-bis) è stata ampliata, anche per gli immobili costruiti quando il titolo non era obbligatorio, che possono fare riferimento alle informazioni catastali di primo impianto o ad altri documenti probanti;
• è stato aggiunto il comma 1-ter, sulle difformità di parti comuni e di singole unità;
• sono state riviste le tolleranze costruttive (art. 34-bis);

Attenzione: il catasto di primo impianto qui entra in gioco come prova della situazione originaria, non come sanatoria. È uno dei pochi casi in cui il dato catastale aiuta a ricostruire la storia edilizia.

Cosa puoi controllare da solo sulle difformità?

• Confronta la planimetria catastale con la casa durante la visita. Annota ogni differenza: porte, tramezzi, finestre, balconi chiusi, sottotetti abitati.
• Chiedi al venditore gli estremi dei titoli edilizi e delle eventuali sanatorie.
• Non accettare come risposta “è tutto accatastato”. Accatastato non significa autorizzato.

Per l’elenco completo dei documenti, vedi la guida sui documenti da chiedere prima del compromesso. Per gli altri controlli, dalla seconda visita agli impianti, c’è la guida su cosa controllare prima di comprare casa.

Quando serve un tecnico per le difformità?

Se trovi differenze tra planimetria e stato reale, o se i titoli edilizi non si trovano, serve un tecnico. Deve recuperare le pratiche in Comune, confrontarle con il catasto e con la casa, e dirti se le differenze rientrano nelle tolleranze, se sono regolarizzabili e con quale procedura. Il costo e i tempi di una regolarizzazione dipendono dal caso e dal Comune.

L’esame documentale pre-rogito di La Casa Giusta mette in fila catasto, titoli edilizi e stato dichiarato, per arrivare al rogito sapendo cosa stai comprando. Se preferisci, puoi partire dalla guida sullo stato legittimo dell’immobile.