Tolleranze costruttive: cosa sono e quando si applicano

Perché esistono le tolleranze costruttive?

Nessuna casa è costruita al millimetro come sul progetto. Un muro può essere qualche centimetro più spesso, una stanza leggermente più piccola, una finestra spostata di poco. Se ogni minima differenza fosse un abuso, quasi nessun immobile sarebbe in regola.

Per questo il Testo unico dell’edilizia (DPR 380/2001) prevede le tolleranze costruttive all’art. 34-bis. Sono scostamenti che, entro certi limiti, non costituiscono violazione edilizia.

Il DL 69/2024, il cosiddetto “Salva-casa”, ha modificato questo articolo, ampliando le tolleranze per gli interventi più datati.

Quali sono le due famiglie di tolleranze costruttive?

Tolleranze sulle misure (comma 1 e 1-bis)

Riguardano i parametri della singola unità immobiliare: altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità. Il comma 1 fissa un limite generale del 2% rispetto alle misure del titolo edilizio.

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il comma 1-bis prevede limiti più ampi, che dipendono dalla superficie utile dell’unità:

Il comma 1-ter precisa che la superficie utile da considerare è quella assentita dal titolo edilizio, cioè quella autorizzata, senza tener conto di frazionamenti fatti dopo.

Queste percentuali sono limiti di legge, non valori da misurare a occhio. Le percentuali si calcolano su ciascun parametro e richiedono un rilievo preciso.

Tolleranze esecutive (comma 2 e 2-bis)

Sono irregolarità di esecuzione che non riguardano le misure principali. Il comma 2 cita, per gli immobili non sottoposti a tutela culturale o paesaggistica:

• irregolarità geometriche e modifiche alle finiture di minima entità;
• diversa collocazione di impianti e opere interne.

Restano esclusi i casi che violano la disciplina urbanistica ed edilizia o che pregiudicano l’agibilità dell’immobile.

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il comma 2-bis aggiunge altre ipotesi, come il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali e alcuni errori progettuali corretti in cantiere.

Come si dichiarano le tolleranze costruttive?

Le tolleranze non sono automatiche nel senso di “invisibili”. Il comma 3 dell’art. 34-bis prevede che un tecnico abilitato le dichiari:

• nella modulistica delle nuove pratiche edilizie, se si fanno lavori;
• oppure con una dichiarazione asseverata (cioè firmata dal tecnico sotto la propria responsabilità) allegata agli atti di trasferimento, come il rogito.

Nelle zone sismiche il comma 3-bis chiede al tecnico di attestare anche che gli interventi rispettano le prescrizioni sismiche, e di trasmettere la documentazione allo sportello unico.

Il comma 3-ter ricorda che l’applicazione delle tolleranze non può limitare i diritti dei terzi, per esempio dei vicini.

Cosa significano le tolleranze costruttive per chi compra casa?

Quando confronti la casa con il progetto, alcune differenze potrebbero rientrare nelle tolleranze. Questo è un vantaggio: non serve una sanatoria per ogni centimetro.

Ma attenzione a tre equivoci frequenti:

1. “È piccolo, quindi rientra.” Non conta l’impressione: conta la misura rispetto al parametro e alla superficie autorizzata.
2. “Le tolleranze coprono tutto quello che è interno.” No: lo spostamento di impianti e opere interne è ammesso solo se non viola le norme edilizie e non pregiudica l’agibilità.
3. “Il catasto è aggiornato, quindi va bene.” Le tolleranze si misurano rispetto al titolo edilizio, non rispetto alla planimetria catastale. Vedi la guida su difformità catastali e urbanistiche.

La dichiarazione delle tolleranze concorre anche alla definizione dello stato legittimo dell’immobile (art. 9-bis, comma 1-bis): ne parliamo nella guida sullo stato legittimo dell’immobile.

Quando serve un tecnico per le tolleranze costruttive?

Sempre, se vuoi far valere una tolleranza. Serve qualcuno che:

• recuperi il titolo edilizio corretto e la superficie assentita;
• faccia un rilievo della casa;
• verifichi la data dell’intervento, perché cambia i limiti applicabili;
• valuti i vincoli e la zona sismica;
• firmi la dichiarazione asseverata.

Se stai per comprare e hai notato differenze rispetto al progetto, l’esame documentale pre-rogito di La Casa Giusta ti aiuta a capire se rientrano nelle tolleranze o se richiedono un’altra strada, prima di firmare. Per partire con i documenti giusti, leggi anche la guida sui documenti da chiedere prima del compromesso. Il quadro completo dei controlli prima dell’acquisto è nella guida su cosa controllare prima di comprare casa.