Ristrutturare appartamento in condominio: chi fa cosa

Hai comprato un appartamento in un palazzo e vuoi rifare il bagno, spostare un muro o cambiare la caldaia. Le domande arrivano subito. Posso farlo da solo? Devo dirlo a qualcuno? Cosa chiede il Comune? Chi risponde se qualcosa va storto?

Questa guida mette in ordine le risposte. Dice cosa decidi tu, cosa spetta all’amministratore e al condominio, cosa chiede il Comune e in che sequenza muoversi. Le frasi sono brevi e i termini tecnici sono spiegati man mano che compaiono.

Un avviso. Le regole cambiano da Comune a Comune e da edificio a edificio. Qui trovi il quadro generale, con i riferimenti di legge: non sostituisce l’esame dei documenti del tuo caso. Per il condominio ci basiamo sul testo della legge 11 dicembre 2012, n. 220, pubblicato su Normattiva, che ha riscritto gli articoli del codice civile citati (1117, 1120, 1122, 1122-bis, 1130, 1134): le citazioni sono attribuite a quella legge, che è la fonte che abbiamo letto.

Posso ristrutturare il mio appartamento in condominio senza chiedere il permesso?

Dentro casa tua decidi tu. Ma c’è un limite scritto nel codice civile, all’art. 1122: chi fa lavori nella sua unità (o nelle parti normalmente d’uso comune che gli sono state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale) non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni né che determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

Il «decoro architettonico» è un limite che la legge richiama senza elencare cosa lo pregiudichi. Se cambi qualcosa che si vede da fuori (facciata, balconi, finestre), quel limite ti riguarda da vicino: chiedi a un tecnico e all’amministratore.

La stessa norma aggiunge che «in ogni caso» è data preventiva notizia all’amministratore, che ne riferisce all’assemblea. L’amministratore è la persona che gestisce il condominio. L’assemblea è la riunione dei proprietari, che decide sulle cose di tutti.

Due precisazioni utili:

• Notizia non vuol dire permesso. La legge parla di avvisare, non di chiedere un’autorizzazione. Il tuo dovere è informare prima di iniziare.
• Il testo dice «in ogni caso». Non prevede eccezioni per i lavori che restano dentro casa. Per questo la scelta più semplice e prudente è avvisare sempre, per iscritto, prima di iniziare.

C’è poi il regolamento di condominio, il documento con le regole interne dell’edificio. Va letto prima di partire, perché può contenere norme che riguardano i lavori. Quanto pesi nel tuo caso è una valutazione da fare con un professionista, sul testo vero.

Cosa è mio e cosa è del condominio nel mio appartamento?

Per fare i lavori giusti devi sapere dove finisce la tua proprietà. L’art. 1117 del codice civile elenca le parti comuni: sono di proprietà comune dei proprietari delle singole unità, se non risulta il contrario dal titolo (cioè dall’atto da cui deriva la proprietà). Tra queste ci sono le parti dell’edificio necessarie all’uso comune: suolo, fondazioni, muri maestri, pilastri e travi portanti, tetti e lastrici solari (le coperture piane usate come terrazzo), scale, portoni, cortili e facciate.

Per gli impianti centralizzati (per esempio riscaldamento, acqua, scarichi di tutto il palazzo) la parte comune arriva fino al punto in cui l’impianto si dirama verso i locali di proprietà individuale. Per gli impianti unitari la legge parla di «punto di utenza», cioè il punto in cui l’impianto serve il singolo utente. In entrambi i casi la norma fa salvo quanto dispongono le normative di settore sulle reti pubbliche. Dove si trovi quel punto nel tuo edificio lo individua il tecnico.

L’ultima riga merita attenzione: non dare per scontato che un muro interno sia «tuo». L’atto di acquisto è il titolo da leggere per capire cosa è di proprietà individuale e cosa è comune. Un muro che sembra una semplice divisione può essere portante. Come lo capisci? Non a occhio: se ne occupa un tecnico abilitato, partendo dai documenti e da un sopralluogo.

Cosa spetta a me e cosa all’amministratore e al condominio?

Questa è la parte che crea più confusione. Ogni figura ha un compito diverso, e spesso si pensa che l’amministratore possa dare il via libera ai lavori. Tra i compiti che la legge gli attribuisce (art. 1130 c.c.) non abbiamo trovato quello di autorizzare i lavori dentro casa. Ci sono, tra gli altri, eseguire le delibere, curare l’osservanza del regolamento di condominio, disciplinare l’uso delle cose comuni nell’interesse di tutti, riscuotere i contributi, compiere gli atti conservativi sulle parti comuni, fornire l’attestazione sullo stato dei pagamenti a chi la chiede. L’elenco non è esaustivo: la norma parte da «quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge». È una lettura prudente dell’elenco. Il regolamento del tuo edificio va letto, ma contenuto, validità e applicabilità delle sue clausole le deve valutare un professionista sul testo vero: l’obbligo dell’amministratore di curarne l’osservanza non dice che ogni clausola sia valida o opponibile.

Una regola utile riguarda i soldi. Il condomino che gestisce parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (art. 1134 c.c.). Quindi, se durante i tuoi lavori scopri un problema alla colonna di scarico comune, non mettere mano all’impianto di tutti: avvisa l’amministratore e fai intervenire chi di dovere.

Come si decidono i lavori sulle parti comuni, con quali maggioranze e con quale ripartizione delle spese, lo spieghiamo nella guida lavori in condominio: chi decide, chi paga. Qui non lo ripetiamo.

Quale pratica serve in Comune per i lavori che voglio fare?

Prima di aprire il cantiere si chiede: serve una pratica? La risposta dipende da cosa tocchi, non da quanto spendi. Il Testo unico dell’edilizia (D.P.R. 380/2001) distingue tre situazioni che qui ti interessano.

1. Manutenzione ordinaria (art. 3, lett. a): riparare, rinnovare o sostituire le finiture, e mantenere in efficienza gli impianti esistenti. È attività edilizia libera (art. 6), cioè senza titolo edilizio. Restano fatte salve le prescrizioni dei piani comunali e le norme di settore.
2. Manutenzione straordinaria (art. 3, lett. b): opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti, anche strutturali, degli edifici, e per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici. La definizione vale solo se l’intervento non altera la volumetria complessiva (lo spazio costruito dell’edificio) e non cambia in modo urbanisticamente rilevante la destinazione d’uso (l’uso a cui l’immobile è destinato, per esempio abitazione), con aumento del carico urbanistico, cioè del peso che l’edificio ha sui servizi e sulle infrastrutture della zona.
3. Interventi non riconducibili all’edilizia libera, al permesso di costruire e alla SCIA (la segnalazione certificata di inizio attività, un’altra pratica edilizia): si fanno con la CILA, la comunicazione di inizio lavori asseverata (art. 6-bis).

«Asseverata» vuol dire che un tecnico abilitato dichiara, sotto la sua responsabilità, che il progetto rispetta le regole. La CILA si presenta al Comune prima dell’inizio dei lavori. Il comma 2 dell’art. 6-bis indica cosa la accompagna: il progetto, l’asseverazione del tecnico (che attesta, tra l’altro, che l’intervento non interessa le parti strutturali dell’edificio) e i dati dell’impresa.

Per le definizioni complete e le altre pratiche rimandiamo a CILA o SCIA: quale pratica serve. Non confondere i livelli: la pratica comunale, se richiesta, riguarda il rapporto con il Comune; la notizia all’amministratore riguarda il rapporto con il condominio. Sono due piani diversi e nessuno dei due sostituisce l’altro.

Le regole nazionali sono un punto di partenza. Leggi regionali, regolamento edilizio del Comune, vincoli sull’edificio e zona sismica possono aggiungere obblighi.

Come si fa in pratica, passo per passo, in un appartamento al terzo piano?

Ecco un caso di fantasia, costruito per mostrare la sequenza. Non è un caso reale e non contiene dati di persone o di edifici.

Appartamento al terzo piano di un palazzo con amministratore e scala comune. La proprietaria vuole fare tre cose: rifare il bagno con lo spostamento di un sanitario, demolire un tramezzo tra bagno e corridoio che pensa non portante, sostituire la caldaia autonoma, cioè quella che serve solo il suo appartamento.

Passo 1. Leggere i documenti. La proprietaria prende regolamento di condominio e atto di acquisto. Cerca cosa dicono su lavori, facciata e impianti. Prende anche i titoli edilizi dell’appartamento, cioè le pratiche con cui è stato costruito o modificato.

Passo 2. Far controllare le strutture. Incarica un tecnico abilitato. Il tecnico verifica sui documenti e sul posto se il tramezzo (la parete divisoria tra bagno e corridoio) è davvero non portante e quali scarichi e colonne sono comuni. Nessuno decide a occhio.

Passo 3. Scegliere la pratica. Se il tramezzo non è portante e i lavori non toccano le strutture, il tecnico valuta se serve la CILA. Se invece il muro fosse portante, il progetto cambierebbe e con lui la pratica. Per proseguire l’esempio ipotizziamo che la valutazione porti alla CILA: è l’esito supposto del nostro caso di fantasia, non una regola valida per ogni bagno.

Passo 4. Dare notizia all’amministratore. La proprietaria scrive all’amministratore: descrive i lavori, indica le date previste e il nome dell’impresa. Il testo che abbiamo letto parla di «preventiva notizia» e non indica una forma: scrivere è una buona abitudine, perché lascia una traccia. L’amministratore ne riferisce all’assemblea. Non è richiesto il suo permesso, ma ora il condominio sa.

Passo 5. Presentare la CILA, se la valutazione del passo 3 la richiede. Nel nostro esempio, che l’ha ipotizzata, il tecnico presenta la comunicazione al Comune prima dell’inizio dei lavori. Se la CILA è richiesta e manca la comunicazione, la legge prevede una sanzione di 1.000 euro (art. 6-bis, comma 5). Se invece la valutazione avesse indicato l’edilizia libera, questo passo non ci sarebbe.

Passo 6. Contratto e verifiche. Con l’impresa si firma un contratto scritto. La proprietaria è il committente, cioè chi affida i lavori, e ha dei doveri precisi (art. 90, D.Lgs. 81/2008). Deve verificare l’idoneità tecnico-professionale delle imprese e dei lavoratori autonomi, cioè che abbiano i requisiti per fare quel lavoro, anche in caso di subappalto (quando l’impresa passa una parte dei lavori a un’altra). Deve controllare anche il possesso della patente prevista dall’art. 27 dello stesso decreto (o del documento equivalente): è un documento di cui l’art. 90 chiede al committente di verificare il possesso, per le imprese e i lavoratori autonomi che operano in cantiere; come si ottiene e cosa contiene lo chiedi all’impresa o a un professionista. Per le imprese che non devono averla si verifica invece l’attestazione di qualificazione SOA, sigla degli organismi che attestano la qualificazione delle imprese. Nei casi previsti ci sono anche la notifica preliminare (la comunicazione disciplinata dall’art. 99 del decreto) e il DURC, il documento unico di regolarità contributiva.

Se nel cantiere sono previste più imprese esecutrici, anche non nello stesso momento (per esempio un’impresa edile e un installatore), entrano in gioco due figure di coordinamento. Il committente designa il coordinatore per la progettazione contestualmente all’incarico di progettazione (art. 90, comma 3) e il coordinatore per l’esecuzione dei lavori prima di affidare i lavori (comma 4); il comma 4 vale anche se i lavori, affidati a una sola impresa, sono poi in parte affidati ad altre (comma 5). Per i lavori privati non soggetti a permesso di costruire e di importo inferiore a 100.000 euro il comma 11 esclude il coordinatore per la progettazione: le sue funzioni le svolge il coordinatore per l’esecuzione. Questo è solo un tratto degli obblighi del committente, non il quadro completo. Per i dettagli leggi sicurezza del cantiere: gli obblighi del committente.

Passo 7. Lavori e caldaia. I lavori in casa li esegue l’impresa incaricata dalla proprietaria, non l’amministratore. Su scale e pianerottoli l’impresa protegge ciò che è di tutti. Per la caldaia, un installatore professionista esegue la sostituzione e, al termine dei lavori e dopo le verifiche, l’impresa installatrice rilascia la dichiarazione di conformità; se l’impianto è rifatto solo in parte, il documento tiene conto della sicurezza e funzionalità dell’intero impianto. Fine lavori: la proprietaria conserva fatture, dichiarazioni e copia della pratica. Se cambia la planimetria, chiede al tecnico se bisogna aggiornare il catasto.

Riassunto di chi ha fatto cosa. Alla proprietaria spettano la decisione, il pagamento, l’incarico a tecnico e impresa e l’avviso. All’amministratore spettano la ricezione della notizia, il riferire all’assemblea e la cura delle parti comuni. Se i lavori toccassero una parte comune, per esempio con una nuova tubazione nella colonna comune (il tubo verticale che serve più piani), andrebbe valutato caso per caso se serva un intervento dell’assemblea, come spieghiamo nella sezione dedicata. Nel nostro caso, per come è descritto, non è coinvolta.

Quando serve l’assemblea per i lavori in condominio?

Non c’è una risposta unica: dipende da cosa vuoi fare e da dove. Conviene distinguere tre situazioni.

• Lavori dentro casa tua. Vale l’art. 1122: nessun danno alle parti comuni, nessun pregiudizio a stabilità, sicurezza e decoro, e preventiva notizia all’amministratore. La norma parla di notizia, non di delibera.
• Lavori o innovazioni del condominio sulle parti comuni. Qui l’assemblea è il luogo delle decisioni: per le innovazioni l’art. 1120 c.c. dice che i condomini le dispongono con le maggioranze previste. Maggioranze e riparto delle spese sono nella guida lavori in condominio: chi decide, chi paga.
• Un’opera tua che tocca o usa una parte comune. Non dare per scontato che basti avvisare, né che serva sempre una delibera: dipende dal tipo di opera. Chi gestisce parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, ricordiamo, non ha diritto al rimborso, salvo spesa urgente (art. 1134 c.c.). Fai valutare il caso a un tecnico prima di iniziare.

Un caso previsto espressamente dalla legge riguarda gli impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili al servizio di una singola unità (art. 1122-bis): sono consentiti sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale. Se servono modificazioni delle parti comuni, l’interessato lo comunica all’amministratore indicando contenuto e modalità dell’intervento. L’assemblea può prescrivere modalità alternative o cautele a salvaguardia di stabilità, sicurezza e decoro e chiedere una garanzia per i danni eventuali. L’accesso alle unità private deve essere consentito se serve per progettare ed eseguire le opere. Questa norma riguarda gli impianti per ricezione radiotelevisiva e da fonti rinnovabili, non ogni impianto.

Cosa controllo con l’impresa prima di firmare?

Il contratto con l’impresa è tra te e lei: il condominio non c’entra. Prima di firmare controlla:

• Cosa è compreso e cosa no. Un preventivo serio descrive le lavorazioni voce per voce. Come leggerlo lo trovi in come leggere un preventivo di ristrutturazione.
• Idoneità e documenti dell’impresa. Il committente verifica l’idoneità tecnico-professionale di imprese e lavoratori autonomi e il possesso della patente (o del documento equivalente), oppure dell’attestazione SOA nei casi previsti, anche per i subappalti (art. 90, comma 9, D.Lgs. 81/2008). La patente è quella prevista dall’art. 27 dello stesso decreto, spiegata sopra al passo 6.
• Chi rilascia le dichiarazioni degli impianti. Al termine dei lavori, dopo le verifiche previste, l’impresa installatrice rilascia al committente la dichiarazione di conformità degli impianti. Se il rifacimento è parziale, il documento si riferisce alla parte rifatta ma tiene conto della sicurezza e funzionalità dell’intero impianto e indica la compatibilità tecnica con le condizioni preesistenti (art. 7, D.M. 37/2008).
• Se ci ripensi. Il Codice del consumo (art. 52) disciplina il recesso, cioè la possibilità di tirarsi indietro da un contratto, per i contratti a distanza o negoziati fuori dai locali commerciali. Se e come questa regola si applichi al preventivo di una ristrutturazione non lo abbiamo verificato: chiedilo a un professionista o a un’associazione dei consumatori prima di firmare, e chiedi che il contratto dica cosa succede se cambi idea.

Anche i difetti dei beni e dei lavori seguono regole che dipendono dalla natura del contratto (vendita, appalto o altro) e da cosa viene fornito: non le abbiamo verificate in questa guida. Nella sezione sui problemi trovi lavori fatti male: cosa fare con l’impresa.

Quanto costano pratica, tecnico e lavori?

In questa tabella c’è una sola cifra, con la sua fonte e la sua data. Per le altre voci non diamo importi: ti diciamo a chi chiederli.

Qui non indichiamo i prezzi dei servizi dello studio: prima serve capire la tua situazione. Per confrontare i preventivi usa sempre la stessa griglia, voce per voce.

Cosa succede se qualcosa va storto durante o dopo i lavori?

Tre casi comuni.

I rumori. Il cantiere disturba i vicini. Non indichiamo orari: chiedi all’amministratore e al Comune quali regole valgano per il tuo edificio. Informa i vicini per tempo e chiedi all’impresa di rispettarle.

I danni. Il divieto di danneggiare le parti comuni è scritto nell’art. 1122. Se si rompe qualcosa nelle parti comuni o in un altro appartamento, comunica subito l’accaduto all’amministratore, fotografa lo stato dei luoghi e avvisa l’impresa e, se c’è, la sua assicurazione. Su chi risponda di cosa, nel dettaglio, non abbiamo una fonte da citare: serve un professionista.

I difetti dei lavori. Se qualcosa non va, i termini per contestare i difetti all’impresa sono previsti dal codice civile e non li abbiamo verificati: non aspettare, fai verificare subito la situazione da un tecnico e conserva i documenti.

Quando serve un tecnico?

Quasi sempre, per questi lavori. In particolare:

• se devi capire cosa è portante, o quali scarichi e colonne sono comuni;
• se i lavori richiedono la CILA o un’altra pratica;
• se l’edificio è vincolato o in zona sismica;
• se tocchi gli impianti elettrico o del gas: affidati a un professionista del settore e non improvvisare;
• se non sai se la tua casa corrisponde ai titoli edilizi: lo scopri prima di aprire il cantiere, non dopo.

Lo studio può fare un esame documentale: parte dalle pratiche depositate e dai documenti della casa per capire da dove parti e quale strada è percorribile. Non promette esiti: costruisce una base tecnica per decidere.

Qual è la checklist da seguire in ordine di tempo?

1. Leggi regolamento di condominio e atto di acquisto.
2. Recupera i titoli edilizi e la planimetria della casa.
3. Fai controllare a un tecnico abilitato muri portanti, scarichi e colonne comuni.
4. Fai scegliere al tecnico la pratica (edilizia libera, CILA o altra).
5. Scrivi all’amministratore prima di iniziare: lavori, date, impresa.
6. Presenta la CILA prima dell’inizio dei lavori, se la valutazione del tecnico la richiede.
7. Controlla idoneità, patente (o documento equivalente) e documenti dell’impresa; se sono previste più imprese, chiedi al tecnico se e quando designare il coordinatore per la progettazione e quello per l’esecuzione; firma un contratto scritto.
8. Proteggi scale e pianerottoli durante il cantiere.
9. Ritira la dichiarazione degli impianti rifatti e conserva tutti i documenti.
10. Se cambia la planimetria, chiedi al tecnico del catasto.

Altre guide sui lavori in casa le trovi nella sezione Ristrutturare.