Comprare in condominio: spese arretrate, verbali e lavori

Perché, quando compri, il condominio conta quanto l’appartamento?

Quando compri un appartamento, compri anche una quota delle parti comuni: tetto, facciate, scale, impianti. E con la quota arrivano le spese, i lavori già decisi e, a volte, i debiti o le liti del condominio.

Molte sorprese dopo il rogito non riguardano l’appartamento, ma il condominio: una rata straordinaria per il rifacimento della facciata, un arretrato del venditore, una causa con un’impresa. Quasi sempre erano scritte nei verbali.

Chi risponde delle spese condominiali non pagate?

La regola principale sta nelle disposizioni di attuazione del Codice civile, all’art. 63:

• chi subentra nei diritti di un condomino, cioè tu che compri, è obbligato in solido con il venditore al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. “In solido” significa che il condominio può chiedere l’intero importo a te o al venditore;
• chi vende resta obbligato in solido con chi compra per i contributi maturati fino al momento in cui all’amministratore viene trasmessa la copia autentica del titolo che trasferisce la proprietà.

In pratica: se il venditore non ha pagato, l’amministratore può rivolgersi anche a te per le quote dell’anno in corso e di quello precedente. Potrai poi rivalerti sul venditore, ma intanto la richiesta arriva a te.

Per questo, dopo il rogito, conviene assicurarsi che l’amministratore riceva copia dell’atto.

Quali documenti chiedere sul condominio, e a chi?

L’art. 1130 del Codice civile, riformato dalla legge 220/2012, elenca i compiti dell’amministratore. Tra questi c’è quello di fornire al condomino che lo richiede un’attestazione sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e sulle eventuali liti in corso. Attenzione: la richiesta va fatta da un condomino, quindi in genere dal venditore.

Come leggere i verbali di condominio prima di comprare?

Non serve leggere dieci anni di assemblee. Concentrati sugli ultimi due o tre anni e cerca:

• lavori straordinari deliberati o in discussione: facciate, tetto, ascensore, impianti;
• preventivi approvati e riparti già fatti;
• morosità: condomini che non pagano e che pesano sulla cassa comune;
• contestazioni tra condomini o con imprese;
• problemi ricorrenti: infiltrazioni, crepe, umidità nelle parti comuni.

Se un tema torna in più assemblee senza soluzione, è un segnale da approfondire.

Chi paga i lavori condominiali già deliberati?

Il caso più delicato sono i lavori già decisi ma non ancora pagati o eseguiti al momento della vendita. Chi sostiene la spesa tra venditore e acquirente è un tema discusso.

La soluzione più semplice è scriverlo: nel preliminare e nel rogito si può indicare chi paga cosa. Parlane con il notaio prima di firmare.

In che ordine fare i controlli sul condominio?

1. Alla prima visita chiedi il nome dell’amministratore e l’importo medio delle spese annue.
2. Prima di fare una proposta, chiedi gli ultimi verbali e il bilancio.
3. Prima del preliminare, fatti consegnare la dichiarazione dell’amministratore sullo stato dei pagamenti.
4. Nel preliminare, fai scrivere chi paga le spese straordinarie già deliberate.
5. Dopo il rogito, verifica che l’amministratore abbia ricevuto copia dell’atto e aggiorni l’anagrafe condominiale.

Quando serve un tecnico per comprare in condominio?

Un tecnico ti serve se dai verbali emergono lavori sulle strutture, problemi di umidità o infiltrazioni nelle parti comuni, o difformità dell’edificio. Può aiutarti a capire se un lavoro deliberato è ordinario o il segno di un problema più ampio. Gli altri controlli sull’appartamento sono riassunti nella guida su cosa controllare prima di comprare casa.

Ricorda che per la regolarità del tuo appartamento le difformità sulle parti comuni non rilevano, come spiega la guida sullo stato legittimo dell’immobile. Ma restano un costo potenziale per tutti i condomini.

Se hai già raccolto verbali e dichiarazioni, il primo orientamento sui documenti di La Casa Giusta ti aiuta a leggerli insieme agli altri documenti. L’elenco completo è nella guida sui documenti da chiedere prima del compromesso. Se il problema arriva dall’appartamento di sopra, vedi anche infiltrazione dal piano di sopra: chi paga.